'Van verkopen tegen WOZ-waarde naar tegen taxatiewaarde'

Overdracht van woning naar kinderen gaat volgend jaar financieel op de schop

Carine Rhodius-Wagener en Marco Franke.

Wie zijn woning aan de kinderen wil verkopen of schenken, kan daar beter niet te lang mee wachten. Er ligt namelijk een wetsvoorstel klaar om de regels rond de belastingen in dit proces aan te passen. Marco Franke, kandidaat-notaris bij Notariskantoor Wagener, verwacht dat die nieuwe wet er wel doorheen komt en per 1 januari 2027 wordt ingevoerd. “Dit is het laatste jaar waarin je op een gunstige manier je kinderen kunt helpen aan een woning of om vakantiewoningen door te schuiven.”

Het is een feit dat starters op de woningmarkt nauwelijks aan een woning kunnen komen. Een van de oplossingen is dat ouders het ouderlijk huis aan hun kinderen verkopen. Als je dat wilt doen, doe je dat in principe tegen een koopprijs. “Op dit moment mag je dat tegen de WOZ-waarde doen. Die is over het algemeen lager dan de werkelijke waarde in het economisch verkeer, oftewel de taxatiewaarde", legt Marco uit. “Vanuit de wet gezien mogen woningen tegen de WOZ-waarde worden overgedragen aan kinderen of kleinkinderen. De Belastingdienst ziet het meerdere bedrag – richting de taxatiewaarde – niet als een schenking. Het object is de woning.”

Nieuwe situatie

Naar verwachting is dat volgend jaar niet meer mogelijk. “Die wet gaat er zo goed als zeker komen”, weet Marco. In de nieuwe situatie mag je de woningen niet meer doorschuiven tegen de WOZ-waarde, maar tegen de taxatiewaarde. Natuurlijk mag je nog steeds de WOZ-waarde als verkoopprijs hanteren, maar voor de Belastingdienst wordt het verschil met de taxatiewaarde als een schenking beschouwd. Daar ga je dus flink op inleveren.” Marco verwacht dat er een vloedstroom op gang gaat komen van klanten die van de notaris willen weten hoe het precies zit. “Ouders kunnen bijvoorbeeld hun huis doorverkopen aan de kinderen, zelf iets anders gaan kopen of kleiner gaan wonen. Dat gebeurt nu al veel.” Hetzelfde geldt eigenlijk voor vakantiewoningen. “Die woningen moeten naar de volgende generatie doorgeschoven worden, zodat deze woningen in de familie blijven”, geeft Marco aan. Dit gaat ook op voor verhuurde woningen in een beleggingsportefeuille. “Voor bedrijfspanden geldt dit niet. Alles wat geen woning is, daar moest je de taxatiewaarde al tegenover stellen.”

Overdrachtsbelasting

Als je een woning overdraagt tegen de WOZ-waarde, zijn er nu twee dingen om rekening mee te houden. Ten eerste natuurlijk de WOZ-waarde als koopprijs. “Dat mag, maar voor de overdrachtsbelasting gaat dat niet goed. Deze gaat namelijk uit van de waarde in het economisch verkeer en daarover moet worden afgerekend. Dat is minimaal de WOZ-waarde, maar we weten ook dat de WOZ-waarde achterloopt. Je moet dus nog steeds de woning laten taxeren voor de overdrachtsbelasting. De overheid wil met het plan bewerkstelligen dat alle belastingen vanuit dezelfde waarden worden berekend.” De schenkbelasting komt dus op dezelfde voet te staan als de overdrachtsbelasting. “Maar eigenlijk gaat het om de centjes”, werpt Marco tegen. “Er gaat ook schenkbelasting worden geheven, waardoor je dus meer belasting gaat betalen.”

Startersvrijstelling

Wat nog wel van belang is, is de startersvrijstelling wanneer de waarde van een door te verkopen woning aan kinderen onder de 555.000 euro ligt. De vrijstelling geldt voor kleinkinderen of kinderen onder de 35 jaar. “Stel dat je een appartementje koopt van 2 of 3 ton, dan maakt het niet uit of dat appartement in het economisch verkeer 4 ton waard is. Je hebt immers startersvrijstelling.” Wanneer er meer kinderen zijn, dan moet er met bepaalde zaken terdege rekening mee worden gehouden. Stel dat de woning aan één kind wordt doorverkocht, dan moet dat gecorrigeerd worden met de andere kinderen. “Dat wordt vaak in testamenten goed opgelost. Als je het vakantiehuis doorzet naar alle kinderen, dan moeten er onderling wel goede afspraken worden gemaakt voor het geval iemand overlijdt of er ruzie met elkaar ontstaat.” Marco geeft aan dat de nieuwe situatie al meegenomen wordt in de huidige advisering. “Laat je goed adviseren. Doe het vooral nog dit jaar, want volgend jaar is het klaar. Wil je zekerheid over het doorgaan van die nieuwe wet, maak dan nu al een afspraak bij de notaris voor eind september of begin oktober.”

NOTARISKANTOOR WAGENER Ronsseweg 551 | 2803 ZK Gouda 0182 - 55 58 88 | [email protected] www.notarisgouda.nl