Vastgoedsector zit midden in een transitie

Focus verschuift naar duurzaamheid, flexibiliteit en toekomstbestendigheid

De vastgoedsector zit in 2025 midden in een transitie. Waar de markt jarenlang vooral draaide om groei, rendement en snelle transacties, is de focus verschoven naar duurzaamheid, flexibiliteit en toekomstbestendigheid. De veranderende economie, aangescherpte wet- en regelgeving, en de toenemende druk vanuit de maatschappij zorgen ervoor dat vastgoedprofessionals op alle fronten moeten meebewegen.

In Noord- en Zuid-Holland, en in delen van de provincie Utrecht, wordt deze dynamiek sterk gevoeld. Van de grote steden tot de kleinere kernen: de vraag naar woningen blijft hoog, maar tegelijkertijd is er een groeiend tekort aan bouwlocaties en vakmensen. Bovendien spelen stikstofbeperkingen, hoge rente en stijgende bouwkosten een rol. Dat maakt het realiseren van nieuwe projecten uitdagender dan ooit.

Creatieve hubs

Tegelijkertijd ontstaat er een nieuwe realiteit: bestaande gebouwen worden steeds vaker herontwikkeld. Oude kantoorpanden krijgen een woonfunctie, leegstaande winkelruimtes worden getransformeerd tot creatieve hubs en verouderde bedrijfspanden maken plaats voor energiezuinige bedrijfsverzamelgebouwen. De nadruk ligt op circulair bouwen, het reduceren van CO2 -uitstoot en het toekomstbestendig maken van vastgoed.

Ook de technologische ontwikkeling is een belangrijke motor achter deze verandering. Slimme installaties, energiemanagementsystemen en innovatieve bouwmaterialen maken vastgoed niet alleen duurzamer, maar ook efficiënter in gebruik. Gebouwautomatisering, slimme sensoren en energiedelen worden in rap tempo gemeengoed. Ondernemers in de bouw, installatie en projectontwikkeling moeten daardoor blijven innoveren om concurrerend te blijven.

Veranderende vraag

In deze speciale editie van INTO business spreken we drie regionale ondernemers die ieder op hun eigen manier midden in deze transitie staan. Zij delen hun visie op de uitdagingen en kansen in de huidige markt. Hoe kijken zij naar de veranderende vraag, hoe gaan zij om met nieuwe regels en welke rol speelt innovatie in hun dagelijkse praktijk?

'Door onze lokale kennis weten wij welke locaties in de regel kansrijk zijn'

David Bentley en Kees Verhoeff van Basis Bedrijfshuisvesting in Gouda en Alphen

■ De vastgoedmarkt staat onder druk door hoge rente, strengere regelgeving (zoals de Omgevingswet) en verduurzamingsplichten. Hoe beïnvloedt dit jullie bedrijfsvoering en investeringsstrategie?

“De vastgoedmarkt staat zeker onder druk, al is de rente wel weer wat afgevlakt. Waar het meer onder druk staat, is de beschikbaarheid van bouwkavels, de beschikbaarheid van bedrijfspanden en hoge overdrachtsbelasting. Ook is er weinig doorloop in de markt en zijn er soms problemen met het stroomnet, bijvoorbeeld hoe snel stroom beschikbaar komt. Het is wel een uitdagende markt waarin wij kansen zien. De hoge rente zorgt ervoor dat beleggers kritischer kijken, maar dat er ook meer focus komt op kwaliteit en lange termijnwaarde. Nieuwe regelgeving en verduurzamingsplichten dwingen partijen om toekomstgericht te denken. Dat sluit aan bij de diensten van ons bedrijf. Wij adviseren eigenaren actief om te verduurzamen en adviseren de markt ook op huurwaarde, zodat panden aantrekkelijk blijven voor gebruikers en investeerders.”

■ De vraag naar verduurzaming – van isolatie tot energieneutrale installaties – groeit snel. Welke innovaties of oplossingen zien jullie als kansrijk om gebouwen in onze regio toekomstbestendig te maken?

“Dit raakt eindgebruikers en beleggers. Het is kansrijk als een oplossing snel rendement oplevert. Ledverlichting is niet duur, maar het levert wel veel op. Warmtepompen en zonnepanelen leveren ook veel op. Wat je in de omgeving veel ziet, zijn nieuwe circulaire bouwmaterialen, zoals houtbouw. Belangrijk is om te kijken naar de kosten daarvan. Het is natuurlijk niet goedkoop, maar dan moet je de afweging maken: wat kost het en wat levert het op? Lage rentelasten, een hogere huurwaarde. Zo levert een goed binnenklimaat een groter gebruiksgenot voor huurders op.”

■ Herontwikkeling en transformatie van bestaande panden worden steeds belangrijker door ruimtegebrek. Welke rol speelt jullie bedrijf in dit proces en hoe zien jullie de samenwerking tussen partijen in de regio?

“Wij spelen een verbindende rol hierin. In principe gaan wij natuurlijk niet zelf herontwikkelen. Wij brengen de eigenaar, de ontwikkelaar, de gemeente en eventuele toekomstige gebruikers/huurders bij elkaar. Door onze lokale kennis weten wij welke locaties in de regel kansrijk zijn. Wij zorgen voor die verbinding. Juist omdat de ruimte zo schaars is in de regio, zien we dat veel partijen bereid zijn om met elkaar samen te werken. Voor ons is het mooi dat je daarin als makelaar een verbindende factor kunt zijn.”

'Voor herontwikkeling heb je een specialist ter plekke nodig'

Wilfred van der Plas, directeur DWA in Gouda

■ De vastgoedmarkt staat onder druk door hoge rente, strengere regelgeving (zoals de Omgevingswet) en verduurzamingsplichten. Hoe beïnvloedt dit jouw bedrijfsvoering en investeringsstrategie?

“Als adviesbureau zijn wij er bewust van dat onze opdrachtgevers hiermee te maken hebben. Dat vraagt van ons strategische scherpte, wat zich vertaalt in onze advisering. Wij leveren schaalbare, robuuste oplossingen, die voldoen aan wet- en regelgeving en die bijdragen aan toekomstbestendigheid en maatschappelijke aspecten. We hebben een concept ontwikkeld, waarin wij het geheel van installaties in een pand kunnen opbouwen uit verschillende componenten. Zo kan een klant een haalbaar en op alle eisen inspelend project ontwikkelen binnen hoge grondkosten, hoge bouwkosten, hoge eisen vanuit wet- en regelgeving en hoge eisen vanuit de gebruikers.”

■ De vraag naar verduurzaming – van isolatie tot energieneutrale installaties – groeit snel. Welke innovaties of oplossingen zie jij als kansrijk om gebouwen in onze regio toekomstbestendig te maken?

“Bij ons advies passen wij circulariteit en klimaatadaptatie zoveel mogelijk toe, zeker omdat we met het veranderende klimaat steeds meer te maken krijgen met hittestress, droogte/wateroverlasten en klimaatbestendig bouwen. Je hebt met steeds meer zaken en eisen rekening te houden. Wij vertalen deze eisen naar een digitaal ontwerpmodel. Dat model berekent tussen de 5 en 5.000 varianten als suggesties. Deze suggesties doorlopen wij nauwkeurig en we kunnen op deze manier snel, in samenwerking met de opdrachtgever, conceptkeuzes maken.”

■ Herontwikkeling en transformatie van bestaande panden worden steeds belangrijker door ruimtegebrek. Welke rol speelt jouw bedrijf in dit proces en hoe zie jij de samenwerking tussen partijen in de regio?

“Wij kijken steeds nadrukkelijker naar herontwikkeling en transformatie, want nieuwbouw kan niet altijd. Herontwikkeling is een vak apart. Je moet kijken naar wat je beschikbaar hebt en wat je kunt bieden aan beschikbare kaders. Er is geen papieren advies. Het is de specialist die buiten de deur de situatie opneemt. Hij kijkt wat er met een gebouw kan en hoe dat zo duurzaam mogelijk kan worden ontwikkeld. Wij doen de technische advisering en maken realiseerbare plannen. Dat doen we in samenwerking met alle betrokken partijen. Samen maken wij duurzaamheid werkend!”

Marco Dekker: 'Houtbouw is een mooie ontwikkeling'

Marco Dekker, commercieel directeur bij De Vries en Verburg Bouw B.V. te Stolwijk

■ De vastgoedmarkt staat onder druk door hoge rente, strengere regelgeving (zoals de Omgevingswet) en verduurzamingsplichten. Hoe beïnvloedt dit jouw bedrijfsvoering en investeringsstrategie?

“De vastgoedmarkt staat inderdaad onder druk. Aan de andere kant is er enorme woningnood. Wij zien dat de bouwprijs is gestegen. Je ziet weer meer beleggers aanhaken door huurwoningen in productie te nemen. De rente is wel iets gezakt en dat scheelt weer. Doordat de behoefte naar woningen blijft, heb je nog wel die markt. We zien veel werk op ons afkomen.”

■ De vraag naar verduurzaming – van isolatie tot energieneutrale installaties – groeit snel. Welke innovaties of oplossingen zie jij als kansrijk om gebouwen in onze regio toekomstbestendig te maken?

“Dat gebeurt gedeeltelijk al door de regelgeving met betrekking tot de isolatiewaarden van wanden en daken. Maar ook installatietechnisch: allemaal van het gas af, WKO-installaties en warmtepompen. Daardoor word je energieneutraal. Dat geeft kansen. Je hoeft immers minder uit te geven aan energiekosten. Het verduurzamen van installaties is wel duurder geworden. Alle nieuwe panden zijn tegenwoordig ook goed geïsoleerd.

Zonnepanelen zijn al bijna niet meer rendabel nu straks de teruglevering niet meer kan. Je kunt ook verduurzamen in het materiaalgebruik, met houtbouw. Houtbouw slaat CO2 op. Wij hebben hout toegepast op ons eigen kantoor. Ik zie het als een mooie ontwikkeling om hout te gebruiken.”

■ Herontwikkeling en transformatie van bestaande panden worden steeds belangrijker door ruimtegebrek. Welke rol speelt jouw bedrijf in dit proces en hoe zie je de samenwerking tussen partijen in de regio?

“Ik zie dat dit nu weer opkomt. Een jaar of tien geleden was dit echt hot: kantoorpanden ombouwen naar appartementen. Toen is het een jaar of vijf stil geweest. Wij hebben veel kantoren in Den Haag en Rotterdam Paris Proof gemaakt. Veel bedrijven moeten dat worden, want ze mogen vanaf 2030 geen gas meer gebruiken. Niet alle oude kantoorpanden kun je ombouwen naar Paris Proof, dus moeten er nieuwe kantoren gebouwd worden. Daar zie je mooie samenwerkingen. Je bouwt nieuwe kantoren Paris Proof en de oudere panden ga je transformeren naar appartementen.”